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不動産を売る前にする大事な事

不動産の売却を考えた時に何をしたらよいのか、どのような準備が必要なのか、どんな事に注意したらよいのか。売主としての心構えや考え方など、マイホームを処分する前のポイントをまとめました。

住まいの買い替えで二世帯住宅にしたい、手狭な家から出たい、駅の近くの便利なところに住みたい、実家の近くに住みたい、人気の校区に引越ししたい。

不動産を処分してサービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付き)に住みたい、相続の土地を売却して遺産分割したい、住宅ローンの支払いに困っている、自宅を売って現金化したい方など 様々な理由で一戸建て住宅や土地、マンションなどの不動産を売ったり、買い換えをしようとする時に何をして何に注意しないといけないかを考えて準備しないといけません。

簡単に不動産を売り出す前(不動産仲介会社に媒介依頼する前)のポイントをまとめています。

不動産の所有者である売主としての考え方」

最初に基本になる大事な心がけは、あなたが売主であると言う事です。取引の当事者である売主には様々な責任や義務があります。しっかりとした売主としての心構えをご説明します。

あなとの所有物件が自宅や土地などの相続物件の場合は別として、マイホームの売却なら中古物件や新築マンションを購入した経験があるはずです。今度は売主として、その時の気持ちを思い出していかがでしょう。

新築一戸建て住宅を不動産業者から購入したり中古マンションを個人から購入した時は、売主に対して嘘偽りのない誠実な売主であって欲しかったと思います。何か問題があれば正直に話してくれる事を望んだと思います。

今回は反対の立場で買主から売主になりました、あなたがその時の気持ちを思い出して、誠実な態度で親切に聞かれた事は正確に即座に返答できるように容易していれば買主は安心するのではないでしょうか。

当たり前の事ですが、建物の不具合や故障箇所、隣地間トラブル、越境問題、給排水、家の中で起きた心理的瑕疵、町会やマンションの上下での振動騒音等の問題などは出来るだけ話すのを嫌がる方もおられます。これらの知っているのに伝えていない事で買主に迷惑がかかるとその損害は全て売主の責任となり違約金や損害賠償を求められることもあります。ご注意ください、実際に裁判等に発展する例もありますで、分っている事は全て買主や不動産業者に事前に伝えて書面にしましょう。

本屋や車を売る場合と違い、数千万円もする商品として売主の責任は大きくなります。慎重なぐらい分っている事は全て伝えて後日の災いのないようにするのが良いでしょう。

自宅の買い替えの場合は「売る」のが先が「買う」のが先か

所有物件の単純売却の場合なら問題はありませんが、自宅売却の場合は売却と購入のどちらを先にするかでその後の資金や買い替え時期などが大きく変わります。

現在のマイホームに住宅ローンが残っておらず、新しく購入する予定の住宅も現金購入なら影響はありませんが、あなたの自宅に住宅ローンの残債があったり買い替え先の家を銀行融資で購入する場合は大きく影響されます。

引越しの時期や融資資金の問題などいろんな事があるためプロの不動産業者に相談して専門家のアドバイスを受ける事をおススメします。相談前にあなたが買い替えするを理由や時期、買い替えする物件の場所、資金については良く考えておきましょう。

買い換え物件の種類により相談する業者選びも異なります。購入したい住宅が新築マンションなのか分譲住宅か中古一戸建て住宅か、フリープランの新築一戸建てか、土地を探してハウスメーカーで建築するのかで売却依頼する不動産業者は違います。

事前に調べておく事、売却する前には権利関係の書類などを確認する

不動産会社に相談するにも所有者は誰か、名義人との関係や抵当権等の権利関係、関係者の同意の有無などを事前に確認しましょう。

売却する不動産の権利書や登記識別情報、購入時の契約書や重説、鍵や測量図、建物の間取りなどを用意します。

銀行などに問い合わせて住宅ローンの残債証明書を請求して融資残高を調べます、相続の際に遺産分割協議書なども用意しておきましょう。

万一、権利書や登記識別情報が紛失していた場合は司法書士に依頼してそれらの書類に代わる手続きを行います。

相続登記が未了で遺産分割協議書などが無い場合は司法書士に依頼して登記をする必要があります。

離婚が原因で売却する

離婚が原因で売却する時には、共有物件の場合は夫婦の承諾が必要です。又、住宅ローンが残っていれば双方に返済債務があります。

売却価格や条件などについても同意が必要です。そのため双方が連絡出来るようにしておきましょう。

売却代金については事前に取り分や持ち出し金額を双方で取り決めしておいてください。

相続が原因で売却する

相続で兄弟姉妹が共有している不動産を売る場合にも売却価格や条件についての同意が必要です、処分後の取り分も事前に決めておいてください。

共有者が一定の事由により後見人が必要な場合は、その手続きが必要なので確認して下さい。

病気などで決済に同行できない共有者がいる場合は、事前に司法書士に本人確認の依頼をして下さい。

相続登記が終わっていない場合は司法書士に依頼して遺産分割協議書を作成してもらい登記を完了しておきましょう。遠方地の相続人などがいる場合は時間がかかります。

相続の話し合いをしっかりして、スムーズに売却できるように相続人どうしで意思の疎通をとれるようにしましょう。

売却する前に解体、測量する

古い建物がある場合にそのままで売るか、解体して更地にして売るかを不動産会社に相談しましょう。一般的には「古家付き土地」より「更地」のほうが売りやすいのですが、費用がかかったり税金関係の問題があるので税理士や税務署などにも相談してはいかがでしょうか。

測量図が無い土地は後日の紛争を防ぐために測量をした方が良いでしょう。費用がかかるので事前にするかどうかは不動産会社にアドバイスしてもらいましょう。

売却した場合の税金

不動産の売却には様々な税金の控除や特例があります。代表的なものでマイホームの売却なら「3000万円の特別控除」や「買換えの特例」がありますが、対象になるかどうかは諸条件を満たす必要があります。

不動産会社は参考程度の事しか言えないので詳細については税理士や税務署に確認が必要です。諸条件を満たせないケースもあるので事前に確認して下さい。

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