売却を依頼する不動産会社の選び方

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不動産会社の種類で選ぶ

売却を依頼する不動産業者はどこでも良いわけではありません。同じ不動産会社でも会社の業務により取り扱い物件が異なります。その違いはおおざっぱに分けると下記のようになります。

分譲業者 

マンションデベロッパー、建売業者などは売主である自社物件の販売をします。

買取再販売業者

不動産の買取をしており、売主である自社物件の販売をします。

媒介(仲介)業者

依頼主の不動産の売買や賃貸の媒介(仲介)をします。

この中ので、自宅や実家などの不動産の売却を依頼する業者は「売買物件の媒介(仲介)をする媒介(仲介)業者になります」

隣地との境界問題、建物の構造や擁壁問題、道路関係、埋設管状況、土地の権利関係、近隣状況などの問題やトラブルなどを調べて買主様に説明して売買契約をします。

このよな調査をするには豊富な経験や堺市内の事を良く知っている実績のある測量士、家屋調査士、司法書士、土木会社、解体業者、設計会社などの多くのスタッフやブレーンなどの人脈が必要です。

大不動産会社VS中小不動産会社

会社の規模の大きさと売却結果とは余り関係ありません。

売主様から売却依頼を受けると不動産業者は近畿レインズという業者間の物件情報交換システムに登録する。登録されると全ての不動産会社に売却物件の情報が公開される。公開された不動産情報で購入希望者を見つけるので、どこの会社に売却依頼しても売却結果は変わらない。

売却依頼をする場合は不動産業者と媒介契約を締結します。その媒介契約は三種類あり下記のようになっています。

専属専任媒介契約 1社の不動産会社に依頼する。売主様が自己で買主様を発見する事を禁止しています。営業報告を1週間に1度、書面で報告する。近畿レインズの登録する義務がある。

専任媒介契約 1社の不動産会社に依頼する。売主様が自己で買主様を発見する事が出来ます。営業報告を2週間に1度、書面で報告する。近畿レインズの登録義務がある

一般媒介契約 複数の業者に依頼できる。売主様が自己で買主様を発見することが出来る。営業報告義務なし、近畿レインンズの登録義務なし

販売活動はオープンハウスの開催や宅配広告の投函、チラシの折込、紹介、ネット広告がありますが、80%以上の購入予定者はネットで不動産を探されます。ネット広告は多ければ多い程、効果があり、高く早く売れる可能性があります。

大手不動産会社の考え 

売主様と買主様の両方から仲介手数料を貰い売り上げを上げる事を第一に考えています。そのために自社以外の会社がネット広告する事を禁止して他業者が売りにくいようにします。物件は売りにくくなり遅く安くなる可能性が高くなります。

大手不動産会社が持っている営業力とは「高く早く売る営業力」ではなく、「買主様の言いなりになり売主様と買主様の両方から仲介手数料を取る営業力」です。物件を購入する時は買主様の立場になって値引き交渉などをどんどんしてくれる大手不動産会社で買い、売却する時は売主様の立場になって高く早く売る事を考えてくれる中小不動産会社で売却する事をおススメします。無駄なお金を使いたくない方や損をしたくない方は間違ってもこの反対の事をしないようにして下さい。

中小不動産会社の考え

無駄な広告や時間をかけるより、自由にどこの不動産会社にもネット広告を解禁して早く契約する事を第一に考えます。堺市だけでも何百とある大小の不動産業者の力を結集することで、早く高く売れる可能性が高くなります。

不動産一括査定サイトで売却する方法

豊富な知識の専門家のパートナーを探す

不動産会社を選ぶ時は複数の業者からの比較検討しましょう。一生に一度の不動産売却なので慎重に探す必要があります。売主様のいろいろな事情にあった提案をしてくる不動産会社や売主様の立場に立って考えてくれる営業担当者、豊富な経験や実績も必要です。不動産売却には専門家であるパートナーとの信頼関係が大事です。売却しない事が売主様に取って最適であれば保有する事を提案してくれるような営業マンの存在が理想です。会社だけでなく担当者の比較も慎重に選んで下さい。会社は選べても営業マンは選べません。

一括査定サイトで探せば簡単です

一社一社に連絡する必要はありません。ネットで調べれば、たくさんのサイトがありますので複数サイトに入力するだけOKです。

1サイトで4〜6社の不動産会社に価格査定ができます。一度にたくさんのサイトに登録せずに1週間程度あけてから登録して下さい。登録後には4〜6社の業者から電話やメールが届きますので対応するのに時間がかかります。出来れば休み前の夜に登録する事をおススメします、翌日には業者の対応が出来る様に書類関係を手元に用意しましょう。売却物件の見学や打ち合わせ等があるかもしれないので、鍵などの準備もしておいた方が良いと思います。

マイナス点は簡易査定でも訪問査定でも同じ様に不動産業者からは頻繁に連絡が入りますので仕事中などはマナーモードにしておいた方が良いでしょう。売主様がサイトに登録した段階で価格査定の会社はサイトに課金されます。1回1万円〜3万円程度を不動産会社はサイト運営会社に支払います。そのため各社は競争して売却依頼を獲得する為に売主様にあの手この手でアプローチしてきます。アポイント無しの訪問や不動産の登記事項の調査などが始まるので、ある程度は近隣の人には分かってしまいます。昼夜を問わず色んな業者から連絡があることも覚悟する必要があります。どうして秘密にしたい方はこの方法は止めた方が良いと思います。

見積もり査定の段階ではに絶対にしてはイケナイことがあります。どこの会社も専属専任媒介契約をしたがりますが、見積もりの時には絶対に契約しては行けません。全ての会社の見積もりが終わってから、契約して下さい。

買い替えの場合は売却と購入を同じ不動産会社に仲介を依頼する

住み替え先(買い替え先)の物件の購入費用を別に用意出来る方や自宅を処分しなくても住宅ローンが組める方は関係ありませんが、自宅を売却した資金で住み替え先の購入資金に充てようと考えている方や自宅を売却しないと買い替え先の住宅ローンが組めない方は、購入と売却を同じ業者に依頼する事をおススメします。

購入物件の引き渡しや停止条件、支払い時期、売却物件の諸条件をトータル的にサポートしないと売却と購入を同時にする事は出来ません。

住み替え物件を購入する時はその業者が売却する業者になる事を前提に業者を選びましょう。豊富な知識や経験が無いと痛恨のミスを引き起こす事になりますのでご注意下さい。

不動産を高く売却するには

売主様の立場に立って不動産業者が自分の所有する不動産を売却するように営業活動する事です。不動産会社の社員なら売れる売却価格から売る者はいてません。少し高い価格から売り出すのではなく、高い価格から売り出します。見学や内覧などの販売状況を検討してその都度値下げをします。それは必ず値引き交渉があるからです、買主様はほとんど根拠無く値引き交渉して、交渉が成立したら納得します。元値が高くても安くても関係ありません。

「買主様は安く買いたい」「売主様は高く売りたい」不動産会社はこの矛盾の間に立っています。答えは一つです、どちらかに必ず偏ります。これは結婚と同じです、どちらかを選ぶ必要があります。

大手不動産会社は両手販売と言って買主様を見つけて売主様と両方から手数料を取る事を第一に考えています。(米国では禁止されています、日本でも弁護士などでは禁止されています)

大手不動産会社は売主様からの手数料では経営が成り立ちません。そのため自分で見つけた買主様で契約したいので過剰な値引き交渉をした買主様に優先した営業になってしまいす。

中小不動産業者の経営体質はローコスト経営です。豪華な本社ビルも高給役員や銀行の出向社員も高級車もありません。立派な店舗も派手なイメージ広告もありません。80%以上の客様がネットで不動産を調べており規模の大小は関係ありません。

中小不動産会社は売主様の立場に立って売却活動をします。売主様が時間のある方なら高い価格から売却を開始します、急いで処分したい方なら相場価格からの販売を開始します。もちろん直接買主様を探しますが取引の条件など全て売主様を優先するでしょう。売主様から信用してもらい売却依頼を受けていれば誰に購入してもらっても仲介手数料が入ります。両手取引にこだわって買主様を優先する事は必要ないでしょう。 

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